Gesellschaftsrecht / Mietrecht

Eigenbedarfskündigung der eGbR nach dem MoPeG: Voraussetzungen und Rechtslage

LG Bochum: Auch eine eGbR kann wegen Eigenbedarfs eines Gesellschafters kündigen

Das Landgericht Bochum hat mit Urteil vom 12. September 2025 eine für das Wohnraummietrecht praxisrelevante Entscheidung getroffen: Eine eingetragene Gesellschaft bürgerlichen Rechts, also eine eGbR, kann sich bei einer Wohnraumkündigung weiterhin auf den Eigenbedarf eines ihrer Gesellschafter berufen.

Die Entscheidung ist insbesondere deshalb bedeutsam, weil seit Inkrafttreten des Gesetzes zur Modernisierung des Personengesellschaftsrechts, kurz MoPeG, umstritten ist, ob die bisherige Rechtsprechung zur Eigenbedarfskündigung durch eine GbR fortgilt.

Der Fall

Der Mieter bewohnte die Wohnung seit dem Jahr 1989. Im Jahr 2023 erwarb eine GbR die Immobilie. Nach ihrer Eintragung im Gesellschaftsregister kündigte die eGbR das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs. Zur Begründung führte sie aus, einer der beiden Gesellschafter benötige die Wohnung für sich selbst, da er sich von seiner Ehefrau getrennt habe und eine eigene Wohnung beziehen wolle. Beide Ehegatten waren zugleich die einzigen Gesellschafter der eGbR.

Das Amtsgericht hatte die Räumungsklage zunächst abgewiesen. Es vertrat die Auffassung, eine rechtsfähige eGbR könne sich nach dem MoPeG nicht mehr auf den Eigenbedarf ihrer Gesellschafter berufen. Die eGbR sei nunmehr stärker von ihren Gesellschaftern verselbstständigt und deshalb eher mit Personenhandelsgesellschaften oder juristischen Personen vergleichbar.

Das Landgericht Bochum sah dies anders und gab der Berufung der Vermieterin statt.

Die Entscheidung des Landgerichts

Nach Auffassung des LG Bochum ist die Eigenbedarfskündigung durch eine eGbR weiterhin möglich. Die Kammer stellte klar, dass die Eintragung der GbR im Gesellschaftsregister keine neue Gesellschaft entstehen lässt. Die Identität der Vermieterin bleibt bestehen. Auch ein Verstoß gegen die Pflicht, den Namenszusatz „eGbR“ zu führen, führt nach Auffassung des Gerichts nicht automatisch zur Unwirksamkeit der Kündigung, wenn für den Mieter hinreichend erkennbar ist, wer die Kündigung erklärt.

Entscheidend war für das Gericht sodann die Frage, ob eine eGbR den Eigenbedarf eines Gesellschafters geltend machen kann. Das LG Bochum bejahte dies. Zwar sei diese Frage nach Inkrafttreten des MoPeG in der Literatur umstritten. Gleichwohl habe der Gesetzgeber mit dem MoPeG nicht erkennbar beabsichtigt, die mietrechtliche Stellung der GbR zu verändern. Das Gesetz diene vor allem der Modernisierung und Transparenz des Personengesellschaftsrechts, insbesondere durch die Möglichkeit der Registereintragung.

Nach Ansicht des Gerichts besteht daher weiterhin eine planwidrige Regelungslücke. Die bisherige Analogie zu § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB bleibe jedenfalls dann möglich, wenn die konkrete GbR durch eine persönliche Verbundenheit ihrer Gesellschafter geprägt ist und das Halten der Immobilie nicht lediglich kapitalanlage- oder fondstypischen Zwecken dient.

Im konkreten Fall bestand die Gesellschaft nur aus zwei miteinander verheirateten Gesellschaftern. Der Eigenbedarf wurde auf den Auszug eines Ehegatten infolge ehelicher Trennung gestützt. Das Gericht hörte beide Gesellschafter persönlich an und gelangte zu der Überzeugung, dass der Nutzungswunsch ernsthaft, nachvollziehbar und widerspruchsfrei dargelegt war.

Keine unzumutbare Härte des Mieters

Der Mieter berief sich außerdem auf gesundheitliche Beeinträchtigungen und machte einen Härteeinwand geltend. Auch damit hatte er keinen Erfolg. Das LG Bochum betonte, dass ein Härteeinwand nach § 574 BGB nur dann durchgreift, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter eine unzumutbare Härte bedeutet, die über die typischen Belastungen eines Umzugs deutlich hinausgeht.

Nach Auffassung des Gerichts war dies nicht ausreichend dargelegt. Insbesondere wurden keine schwerwiegenden Gesundheitsgefahren für den Fall eines Wohnungswechsels geltend gemacht. Zugleich berücksichtigte das Gericht jedoch das Alter des Mieters, den Gesundheitszustand und die lange Dauer des Mietverhältnisses und gewährte eine Räumungsfrist bis zum 28. Februar 2026.

Bedeutung für die Praxis

Die Entscheidung ist für Vermieter und Mieter gleichermaßen relevant. Sie zeigt, dass die Reform des Personengesellschaftsrechts nicht automatisch dazu führt, dass eine eGbR keinen Eigenbedarf mehr geltend machen kann. Maßgeblich bleibt vielmehr eine wertende Betrachtung der konkreten Gesellschaftsstruktur.

Für vermietende GbRs und eGbRs bedeutet dies: Eigenbedarfskündigungen bleiben möglich, müssen aber besonders sorgfältig begründet werden. Es sollte klar angegeben werden, für welche Person die Wohnung benötigt wird und weshalb diese Person ein nachvollziehbares Nutzungsinteresse hat.

Für Mieter bedeutet die Entscheidung: Eine Kündigung durch eine eGbR ist nicht schon deshalb unwirksam, weil die Gesellschaft selbst als juristisch verselbstständigte Vermieterin keinen eigenen Wohnbedarf haben kann. Gleichwohl bleibt im Einzelfall zu prüfen, ob der behauptete Eigenbedarf ernsthaft besteht, ob die formellen Anforderungen eingehalten wurden und ob Härtegründe entgegenstehen.

Revision zugelassen

Das LG Bochum hat die Revision zugelassen. Damit ist die Frage, ob und unter welchen Voraussetzungen eine eGbR nach dem MoPeG den Eigenbedarf eines Gesellschafters geltend machen kann, noch nicht abschließend höchstrichterlich geklärt. Bis zu einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs bietet das Urteil jedoch eine wichtige Orientierung für die mietrechtliche Praxis.